我國《民法典》的創(chuàng)新之處之一，在于增加了“居住權(quán)”這一新型的用益物權(quán)，并以物權(quán)編專章規(guī)定了居住權(quán)制度?！睹穹ǖ洹返?66條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)制度，是對黨的十九大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”政策的貫徹落實，是立法層面對“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的回應，也是國家對養(yǎng)老問題、住房問題等現(xiàn)實問題的關(guān)照。《民法典》之所以專章規(guī)定居住權(quán)，歸根結(jié)底是為了回應我國社會對居住權(quán)制度的需求，具有重要的社會意義和法治價值。
居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施，所享有的占有、使用的權(quán)利。該權(quán)利來源于古羅馬法，近代以來，歐洲大陸國家的主要民法典，如《法國民法典》《奧地利民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等均明文規(guī)定了居住權(quán)；英美國家也存在終生地產(chǎn)權(quán)等與居住權(quán)在功能上相似的制度。在我國《物權(quán)法》制定過程中，是否將居住權(quán)制度納入，曾是當時最大的爭議點之一，盡管最終未能在法律中作出規(guī)定，但在此過程之中，理論和實務界對居住權(quán)制度進行了積極探索，并形成了諸多成果，這些探索也為《民法典》中居住權(quán)制度的設(shè)計打下了良好基礎(chǔ)。
從形式上看，居住權(quán)與房屋租賃權(quán)存在相似之處，但二者實際上存在明顯區(qū)別。第一，居住權(quán)為一種獨立的用益物權(quán)，租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)具有物權(quán)對世性、絕對性、直接支配性等所有特征，居住權(quán)人對房屋可以進行專屬的、排他的利用，從根本上有效地保障居住權(quán)的穩(wěn)定與安全。而作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對性，租賃權(quán)人的權(quán)利義務受制于與債務人的預先約定，同時也只能對抗特定的債務人。第二，居住權(quán)必須以登記為要件，自登記時才設(shè)立，未登記的，不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力。而租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，是否登記一般并不影響租賃關(guān)系的成立。第三，取得租賃權(quán)，是以支付租金為條件，而居住權(quán)原則上是無償?shù)?。第四，居住?quán)的設(shè)定期限沒有限制，而租賃期限則最長不超過20年。根據(jù)《民法典》的規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。”這就使居住權(quán)人有了更為穩(wěn)定的居住利益。在居住權(quán)的期限內(nèi)，如果沒有法定或約定的事由，不但房屋的所有權(quán)人不能要求居住權(quán)人搬離，即使該房屋被賣掉或者被繼承，購買或者繼承取得該房屋的人也不能要求居住權(quán)人搬離。
完善住房保障體系
我國目前已經(jīng)建立起廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房等多層次的保障性住房體系，在一定程度上解決了中低收入群體的住房問題。但是，這些保障性住房的覆蓋人群有限，手段不夠完備，相關(guān)制度在實施過程中也滋生了其他社會問題，尚不能完全解決目前的住房問題。例如，廉租房的保障對象僅限于低收入家庭，覆蓋范圍??；公租房雖然范圍有所擴大，但各地標準不一、發(fā)展較不平衡；經(jīng)濟適用房雖然面向中低收入家庭，但其價格實際上一般的低收入家庭仍然難以負擔。相比之下，居住權(quán)制度在實現(xiàn)“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度優(yōu)勢。一方面，在商品房以外的住房保障房領(lǐng)域采取以保障居住為目的的居住權(quán)式保障，可有效解決保障房領(lǐng)域的違規(guī)申請、炒作投機等問題。另一方面，居住權(quán)人有權(quán)在權(quán)利存續(xù)期間占有、使用房屋，以滿足其生活居住的需要。公租房、經(jīng)濟適用房、集資房等大量出現(xiàn)，若將承租人的權(quán)利僅僅解釋為租賃權(quán)，在穩(wěn)定性、公示性方面不足，但有了居住權(quán)制度，居住權(quán)人在發(fā)生第三人侵害房屋的權(quán)利的現(xiàn)象時，則可以物權(quán)人的身份向第三人主張排除妨礙、消除危險等物權(quán)性救濟。當然，居住權(quán)也有嚴格的設(shè)立條件，一是要有書面合同或遺囑為依據(jù)，且需要到登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記；二是居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，除非另有約定，否則也不能出租；三是居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，須辦理注銷登記，之后住宅所有人享有完全支配權(quán)。
增加制度的彈性
居住權(quán)的一大優(yōu)勢就在于其內(nèi)容的彈性化，既可以通過法律限制其轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)能，從而實現(xiàn)社會保障功能，又可以由當事人約定部分或者全部排除上述限制，從而滿足人們利用財產(chǎn)形式多樣化的要求。例如，當事人合資建房或者購房時，可以采取同時約定所有權(quán)和居住權(quán)的方式來合理分配房屋的價值。又比如，分時度假酒店、酒店式公寓等房產(chǎn)投資行為興起，但在過去的房地產(chǎn)制度下，投資人只能選擇購買公寓或酒店所有權(quán)，或與出售人以合同約定使用權(quán)的方式進行投資，其投資成本對于單個人來講，明顯過高，而合同約定的使用權(quán)又受制于債權(quán)相對性，投資人權(quán)益很難得到保障，若從居住權(quán)的角度解釋，則相對合理，既能有效降低投資成本，又能克服債權(quán)保障力弱的劣勢，對當事人之間的權(quán)益分配也更為均衡。有了居住權(quán)制度，在上述情況下，既能堅持物權(quán)法定原則，又能增加實現(xiàn)房屋權(quán)益的途徑，為未來的物權(quán)制度創(chuàng)新留下了充分的空間。
為弱勢群體保障兜底
《最高人民法院、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于為新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制提供司法服務和保障的意見》指出，準確把握民法典關(guān)于居住權(quán)的立法目的與成立條件，依法妥善審理涉居住權(quán)案件，充分發(fā)揮居住權(quán)扶弱、施惠的社會保障功能，保護弱勢群體的居住權(quán)益。在現(xiàn)實中，離婚案件的弱勢一方、孤寡老人等群體常常面臨住房基本需求難以得到滿足的困境。例如，《婚姻法》第42條規(guī)定：“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時，由人民法院判決?！贬槍@一規(guī)定，最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！钡牵P(guān)于居住權(quán)的具體范圍和設(shè)立條件，司法解釋并未細化，加上當時我國法律尚未規(guī)定居住權(quán)，因此這條司法解釋在實踐中的作用難以有效發(fā)揮，而此次《民法典》將居住權(quán)納入法律之中，那么這一問題將得到較好解決，弱勢一方的居住權(quán)保障將有法可依。
值得注意的是，盡管居住權(quán)制度在《民法典》中被首次規(guī)定，為今后相關(guān)案件的審理提供了法律依據(jù)，也限縮了裁判者自由裁量的范圍，有利于矛盾糾紛化解，但關(guān)于居住權(quán)的許多問題還需要進一步明確。比如：新設(shè)居住權(quán)的房子落戶權(quán)益、入學權(quán)益的歸屬；居住權(quán)與抵押權(quán)、擔保物權(quán)等權(quán)利的沖突；居住權(quán)是否能夠分割分享、撤銷等；這些問題均是居住權(quán)目前設(shè)立過程中的未盡事宜。而且，居住權(quán)的相關(guān)問題往往爭議復雜，關(guān)涉人民群眾的基本生活，在具體案件的審理中，必須慎之又慎，有必要通過法律解釋和漏洞填補等方法，實現(xiàn)法律推理邏輯和個案公平正義的平衡。（金辰）
（責任編輯：蔡文斌）
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